不動産所得に係る損益通算の特例について

不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

総収入金額から必要経費を差し引いた結果、不動産所得に損失（赤字）が発生したときは、他の黒字の所得金額から差し引くことができます（損益通算）。

ただし、損益通算には一定の制限があります。

すなわち、不動産所得の金額の損失のうち、土地に関する借入金利息（土地等を取得するための負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの）は、損益通算の対象となりません。

不動産所得が赤字だった場合、その赤字分は他の所得から差し引くことができます。たとえば、不動産所得が5０万円の赤字だった場合、給与所得から5０万円を差し引くことができるのです。

サラリーマンの場合、毎月の給料からすでに源泉所得税が差し引かれています。そのため、不動産所得の赤字分である5０万円に対応する税金が戻ってくる可能性があります。

しかし、不動産所得が赤字の場合には、支払利息のうち土地取得に要した借入金に対応する部分の金額（土地負債利子）は、損益通算から除外しなければなりません。

例えば、不動産収入：100万円、経費：１50万円の場合、不動産所得は、50万円の赤字となります。

上記経費のうち、借入金利息は40万円（うち、土地部分36万円）とすると、

損益通算の対象金額は、50万円（不動産赤字額）－36万円（土地負債利子）＝ 14万円となります。

つまり、不動産所得赤字額50万円のうち、給与所得などからマイナスできる金額は14万円だけとなります。

土地と建物を一括購入した場合の「土地借入金利子」の算定は、以下の計算式で算定します（措法通達41の4-3）。

土地負債利子＝借入金利子総額×（借入金総額－建物取得価額）/借入金総額