不動産所得に係る損益通算の特例について解説します

賃貸マンション・賃貸アパートなどの不動産投資を行う場合、損益通算により、所得税の節税効果が生じる場合があります。しかし、「不動産所得に係る損益通算の特例」によってその節税効果が生じない場合もあります。

必ずしも損益通算を目的に不動産投資を行うものではありませんが、この制度の効果を知っていれば、確定申告で予想外の税金を支払うはめになることを回避できます。
この記事では、「不動産所得に係る損益通算の特例」について解説します。

不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

総収入金額から必要経費を差し引いた結果、不動産所得に損失（赤字）が発生したときは、他の黒字の所得金額から差し引くことができます（損益通算）。

ただし、損益通算には一定の制限があります。

すなわち、不動産所得の金額の損失のうち、土地に関する借入金利息（土地等を取得するための負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの）は、損益通算の対象となりません。

不動産所得が赤字だった場合、その赤字分は他の所得から差し引くことができます。たとえば、不動産所得が5０万円の赤字だった場合、給与所得から5０万円を差し引くことができるのです。

サラリーマンの場合、毎月の給料からすでに源泉所得税が差し引かれています。そのため、不動産所得の赤字分である5０万円に対応する税金が戻ってくる可能性があります。

しかし、不動産所得が赤字の場合には、支払利息のうち土地取得に要した借入金に対応する部分の金額（土地負債利子）は、損益通算から除外しなければなりません。

例えば、不動産収入が100万円、経費が１50万円の場合、不動産所得は、50万円の赤字となります。

上記経費のうち、借入金利息は40万円（うち、土地部分36万円）とすると、

損益通算の対象金額は、50万円（不動産赤字額）－36万円（土地負債利子）＝ 14万円となります。

つまり、不動産所得赤字額50万円のうち、給与所得などからマイナスできる金額は14万円だけとなります。

土地と建物を一括購入した場合の「土地借入金利子」の算定は、以下の計算式で算定します（措法通達41の4-3）。

土地負債利子＝借入金利子総額×（借入金総額－建物取得価額）/借入金総額

このように、一定の場合には、不動産所得の赤字の金額のうち、土地等の取得に要した借入金の利子に相当する部分の金額は、他の所得の黒字と損益通算することができない結果となります。

近年、サラリーマンや個人事業主などが節税のために、賃貸不動産を全額借入金で取得し、不動産貸付業を行うということが行われています。

しかし、不動産所得に係る損益通算の特例により、土地等の取得に係る借入金の利子の額が損益通算の対象外とされ、想定した節税効果が発揮されないケースがありますので、注意しましょう。